Covivio et AccorInvest finalisent l’opération de remembrement de la propriété des murs et des fonds de commerce de leurs hôtels pour une valeur totale d’échange de près de 800 M€

Une opération d'échange d'hôtels créatrice de valeur

Pour mémoire, Covivio, via sa filiale Covivio Hotels[1], détenait mi 2024 les murs de 54 hôtels loués au groupe AccorInvest en loyer variable sur chiffre d'affaires, dans le cadre de baux à long terme. Le groupe AccorInvest était propriétaire et exploitant des fonds de commerce de ces hôtels, signant des contrats de gestion long terme avec le groupe Accor.

Covivio Hotels était également indirectement propriétaire et asset manager des murs de 60 autres hôtels loués à AccorInvest et détenus au travers de 2 joint-ventures, créées entre 2010 et 2014 : l'une détenue à 80% par Crédit Agricole Assurances et 20% par Covivio Hotels, et l'autre détenue par la Caisse des Dépôts et Consignations, Société Générale Assurances et Covivio Hotels.

L'opération finalisée porte ainsi sur l'acquisition par Covivio Hotels (et ses partenaires pour les 2 joint-ventures) de 43 fonds de commerce[2] - permettant ainsi le remembrement de ces hôtels qui seront détenus en murs et fonds par Covivio Hotels - en contrepartie du transfert à AccorInvest des murs de 16 autres hôtels qui seront alors détenus en murs et fonds par AccorInvest.

Au total, les opérations de remembrement sur Covivio Hotels et sur les joint-ventures font ressortir une valeur de murs d'hôtels cédés par Covivio Hotels et ses partenaires de 393 M€[3], équivalente à celle des fonds de commerce détenus et exploités par les sociétés dont les titres seront acquis.

Covivio poursuit sa logique de renforcement en hôtellerie et confirme sa capacité à extraire la valeur de son portefeuille

Sur le secteur hôtelier, Covivio est passé au cours des dernières années d'une logique d'investisseur immobilier à une approche d'asset manager et opérateur hôtelier. Le groupe accompagne aujourd'hui près d'une vingtaine d'enseignes en Europe, avec un modèle toujours plus diversifié (actif en bail ou actif en murs & fonds).

L'opération avec AccorInvest permet à Covivio de renforcer sa présence hôtelière dans des zones à forte attractivité touristique et bénéficiant d'un potentiel de création de valeur significatif au travers de travaux de repositionnement et d'optimisation de la gestion.

Sur les 43 hôtels concernés, 14 établissements seront directement gérés par la plateforme opérationnelle hôtelière de Covivio : WiZiU. Afin d'accélérer le plan de repositionnement prévu, Covivio s'appuiera également sur 2 autres acteurs : Atypio et Sohoma, qui exploiteront respectivement 12 et 10 établissements, via des contrats de management. Cinq hôtels resteront exploités par Accor.

A l'exception de 2 hôtels situés en Allemagne, et pour lesquels un nouveau contrat de bail sera signé avec B&B Hotels, l'ensemble des établissements resteront sous enseigne Accor via des contrats de courte durée et longue durée. Pour les contrats courts, Covivio mobilisera son expertise et sa connaissance fine des différents groupes hôteliers pour choisir la marque la plus adaptée compte tenu des programmes de repositionnement prévus.

Covivio prévoit de lancer dès 2025 une dizaine de programmes de rénovation, notamment sur l'Ibis Montmartre, les Mercure de Boulogne, Nice et Lyon, ou encore le Novotel Sèvres, capitalisant sur le repositionnement récent du Novotel de Bruges.

L'ensemble du plan de repositionnement et des travaux afférents représente un investissement de 100 M€[4].

Pour cette opération, le groupe Covivio était conseillé par Natixis Partner, Etude Cheuvreux, De Pardieu Brocas Maffei, Loyens & Loeff (Belgique), J+S (Allemagne) et PWC.

[1] Détenue à 52,2% et contrôlée par Covivio. Les chiffres de ce communiqué sont présentés en quote-part Covivio Hotels.

[2] Via l'acquisition de titres de sociétés propriétaires et exploitantes de fonds de commerce

[3] Droits inclus, à 100%

[4] 100 M€ en quote-part Covivio Hotels / 52 M€ en quote-part Covivio