Voinko ostaa ensiasunnon Espanjasta tai talon sopuhintaan sukulaiselta – näitä ensiasunnonostajat miettivät‍

OP Ryhmän ensiasunnon ostajien webinaariin‍ tuli paljon kysymyksiä asunnon ostamista harkitsevilta. Juuri omaan tilanteeseensa liittyviin kysymyksiin saa parhaat vastaukset asuntolainaneuvottelujen kautta. Poimimme kuitenkin asiantuntijoiden vastattaviksi kysymyksiä, joita useampikin asunnon ostamista miettivä voi pohtia.

Jos asiakkuuteni on lapsuuden kotipaikkakuntani Osuuspankissa, voinko saada lainaa eri puolella Suomea sijaitsevaan asuntoon?

Kyllä voit. Ostettavan asunnon ei tarvitse sijaita samalla paikkakunnalla, jolla lainaa myöntävä pankki sijaitsee. Niin lainaneuvottelut kuin asuntokaupatkin sujuvat nykyisin yleensä sähköisiä kanavia käyttäen, joten välimatka ei ole este.

Onko pankilta saatu lainatarjous asuntokohtainen? Täytyykö asuntoon saada ensin hyväksyntä pankilta, ennen kuin siitä tekee tarjouksen?

Alustavalla lainatarjouksella asunnon eli kohteen ei tarvitse vielä olla tiedossa. Asuntoa voi lähteä etsimään, kun on saanut alustavan lainatarjouksen ja tietää sen perusteella, millaisen lainan voi saada. Kun kiinnostava asunto on tiedossa, pankki arvioi vielä lainan vakuudet ja tekee sitovan lainatarjouksen, jonka jälkeen kohteesta voi jättää ehdottoman tarjouksen. Sitovaa lainatarjousta kutsutaan myös lainalupaukseksi ja se sitoo pankkia, mutta kuten alustava lainatarjous, myöskään lainalupaus ei sido asiakasta.

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Miten tämä vaikuttaa ensiasunnon ostajaan?

Vuoden alusta lähtien myös ensiasunnon ostajat maksavat asuntokaupassa varainsiirtoveron. Asunto-osakkeen kohdalla varainsiirtovero on 1,5 prosenttia ja kiinteistön osalta 3 prosenttia.

Pariskunnille veroedun poistuminen tarkoittaa sitä, että molemmat osapuolet maksavat varainsiirtoveron asuntokaupan yhteydessä. Jos toisella puolisoista on asunnon ostamiseksi käytettävissä enemmän säästöjä, he voivat omistaa asunnon esimerkiksi suhteessa 60- ja 40-prosenttisesti. Se ei vaikuta asunnosta yhteensä maksettavaan varainsiirtoveroon.

Asuntojen hintojen lasku on monin paikoin tarkoittanut sitä, että asuntojen hinnat ovat laskeneet enemmän kuin mitä varainsiirtoverovapaudesta olisi hyötynyt.

Voinko ostaa ensiasunnon Suomen ulkopuolelta?

Kodin ostamiseksi ulkomailta on mahdollista saada lainaa suomalaisesta pankista, mutta tällöin ulkomainen asunto ei toimi lainan vakuutena. Vakuuksia on siis oltava koko summalle muusta omaisuudesta, jotta asuntolainan voi saada. ASP-lainan avulla hankittavan asunnon on sijaittava Suomessa.

Olemme pariskuntana ostamassa yhteistä ensiasuntoa. Mitä eroja on siinä, otammeko asuntolainan yhdessä vai kumpikin erikseen?

Asuntolainan voi ottaa joko yhdessä tai erikseen. Jos pariskunta päättää ottaa yhteisen asuntolainan, ovat molemmat velalliset vastuussa koko lainasta. Jos lainat ovat erilliset, on kumpikin velallinen vastuussa ainoastaan omasta lainastaan. Erillistenkin lainojen tapauksessa heitä kuitenkin sitoo lainan vakuutena oleva yhteinen asunto. Esimerkiksi tilanteessa, jossa puolisot ovat säästäneet hyvin eri suuruiset summat asuntoa varten ja ottavat siksi hyvin erilaiset määrät asuntolainaa, on järkevämpää ottaa lainat erikseen.

Kun asuntolaina on yhteinen, on yleistä avata yksi lainanhoitotili, jonne molemmat siirtävät rahaa lyhennyksiä varten. Tämän yhteisen lainan tiedot ja tapahtumat näkyvät molempien velallisten verkkopankissa.

Kun kummallakin on oma asuntolaina, lyhentää kumpikin omaa lainaansa henkilökohtaisen maksusuunnitelman mukaisesti, eikä puoliso näe lainan tietoja. Jos jompikumpi haluaisi muuttaa maksusuunnitelmaansa, tarvitaan siihen kuitenkin molempien hyväksyntä, koska vakuus on yhteinen.

Miten opintolaina vaikuttaa asuntolainan saamiseen?

Opintolaina ei estä asuntolainan saamista. Opintolainan kuukausittainen lyhennyserä toki huomioidaan osana asuntolainaa hakeneen menoja ja talouden kokonaiskuvaa, kun pankki arvioi, kuinka paljon lainaa se voi asiakkaalle myöntää.

Haluaisin ostaa remontoitavan asunnon - voinko saada asuntolainaa myös remonttia varten?

Remontin kustannuksia ei voida sisällyttää asuntolainaan, mutta remonttia varten löytyy muita rahoitusvaihtoehtoja. Remontointiin voi hakea vakuudellista tai vakuudetonta lainaa riippuen tilanteesta ja rahoituksen tarpeesta. Asuntolainaneuvottelussa käydään läpi tarvittaessa myös remonttilainan tarve ja selvitetään henkilökohtaiseen tilanteeseen parhaiten sopiva ratkaisu.

Olen säästänyt säästötilille ja rahastoihin enemmän kuin 5 prosenttia asunnon hinnasta. Kannattaako minun käyttää kaikki säästöni asunnon ostoon vai ottaa mieluummin suurempi laina ja jättää osa säästöistä käyttämättä?

Kaikkia säästöjä ei kannata käyttää asunnon ostoon, sillä on tärkeää jättää talouteen jää myös puskuria yllättäviä menoja varten. Jos esimerkiksi ottaa asuntolainaa muutaman tuhat euroa enemmän, ei se merkittävästi vaikuta kuukausittaisen lyhennyksen määrään. Muutama tuhat euroa säästössä tuo turvaa vaikkapa kodinkoneiden hajoamisen varalle. Myös asuntolainan lyhentämisen ohessa olisi hyvä saada säästettyä, sillä oman kodin lisäksi monella on muitakin unelmia, joiden tavoittelussa säästöt ovat avuksi.

Onko ASP-tilistä hyötyä, jos haluaa rakentaa omakotitalon ensiasunnoksi?

Kyllä, ASP-lainan avulla voidaan myös rakentaa omakotitalo. Tällöin ASP-tilille tulee säästää 10 prosenttia rakennettavan kohteen kustannusarviosta. ASP-rahoituksessa voidaan huomioida myös tontin kauppahinta, mikäli tontti sisältyy kustannusarvioon ja rakentaminen aloitetaan viipymättä tontin ostamisen jälkeen. Jokaisen henkilökohtainen tilanne ja siihen parhaiten sopivat ratkaisut selviävät yksityiskohtaisemmin asuntolainaneuvottelussa.

Minulla on ASP-tili, mutta puolisollani ei. Miten tämä vaikuttaa asuntolainan hakemiseen?

Riippuen kuinka nopeasti asuntoa ollaan ostamassa, on ASP-tiliin mahdollista lisätä toinen osallinen ja säästää yhdessä tarvittava omasäästöosuus. Jos taas ostoksille aiotaan heti lähitulevaisuudessa ja asuntokin on ehkä jo tiedossa, kannattaa puolisoiden hakea erillisiä asuntolainoja. Tässä tapauksessa toinen puolisoista hakisi ASP-lainaa ja toinen puolestaan tavallista asuntolainaa. ASP-lainan edellytyksenä on 50 prosentin omistusosuus asunnosta, ja ASP-tilille on täytynyt saada säästöön 10 prosenttia asunnon kauppahinnan omasta osuudesta. Puolisot voivat lähettää yhteisen asuntolainahakemuksen ja käydä yhdessä lainaneuvottelut pankin kanssa, mutta molemmille tehdään oma laina.

Mistä saan parhaiten tietoa ostettavasta kohteesta ja sen kunnosta?

Välittäjä on avainasemassa, mikäli kohteesta tarvitaan lisätietoja ja häneltä löytyvät tarvittavat dokumentit. Välittäjän työhön kuuluu myös selvittää vastauksia ostajia askarruttaviin kysymyksiin. Myyntiesitteestä tulisi löytyä kattavat tiedot kohteesta, ja siihen kannattaa perehtyä huolellisesti. Taloyhtiön kohdalla tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta käy ilmi yhtiön taloudellinen tilanne ja esimerkiksi se, ovatko hoitovastikkeet riittäneet kattamaan yhtiön juoksevat kulut. Kunnossapitotarveselvitys tai PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma taloyhtiön kunnossapidosta sisältävät tärkeää tietoa tulevista remonttitarpeista.

Omakotitalossa taas avainasemassa on kuntotarkastusraportti, johon kirjataan kuntotarkastajan tunnistamat korjaustarpeet. Sen lisäksi käyttöönotto- ja lopputarkastuspöytäkirjat ovat tärkeitä dokumentteja, joista käy ilmi, onko rakennusvalvontaviranomainen hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi eli tarkastanut rakennuksen olevan asumisturvallinen ja käyttökelpoinen.

Mihin tulisi kiinnittää huomiota, jos harkitsee vuokratontilla sijaitsevaa asuntoa?

Vuokratontilla sijaitsevasta asunnosta maksetaan kuukausittain tontinvuokravastiketta osana yhtiövastiketta. Myynti-ilmoituksesta kannattaa katsoa, sisältyykö tonttivuokra ilmoitettuun hoitovastikkeeseen, vai onko tontinvuokravastike ilmoitettu erikseen. Lisäksi on hyvä tarkastaa, koska vuokrasopimus päättyy ja kuka maata vuokraa. Vuokrasopimuksen aikana tontin vuokraa voidaan korottaa sopimukseen kirjattujen ehtojen mukaisesti, ja usein vuokrankorotukset on sidottu esimerkiksi elinkustannusindeksiin. Vuokra voi kohota huomattavastikin, kun vuokrasopimus on päättymässä ja sitä uusitaan, riippuen alueen senhetkisestä hintatasosta.

Vuokratontti voi myös olla mahdollista lunastaa omaksi, jolloin kyseessä on valinnainen vuokratontti. Tällöin myynti-ilmoituksesta käy ilmi valinnaisen vuokratontin lunastusosuus, eli hinta, jolla tontin voi halutessaan lunastaa itselleen. Myös lunastusosuuden hinta on usein sidottu esimerkiksi elinkustannusindeksiin, eli se voi myöhemmin olla alkuperäistä korkeampi. Jos valinnaisen vuokratontin haluaa lunastaa esimerkiksi kahden vuoden kuluttua, on hyvä huomioida, että maksetut tontinvuokravastikkeet eivät pienennä lunastusosuutta vaan se maksetaan aina täysimääräisenä.

Miten varmistua siitä, että kuntotarkastus tehdään hyvin ja huolellisesti?

Pätevällä kuntotarkastajalla on rakennusalan pohjakoulutus, kertynyttä kokemusta kuntotarkastuksista ja FISE:n myöntämä asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyys (AKK). Jos mahdollista, osallistumalla itse kuntotarkastukseen saa parhaan mahdollisen tiedon rakennuksesta. Mukaan voi pyytää myös jonkun läheisen, jolla on enemmän kokemusta.

Mihin kuluihin asuntoa ostaessa tulee varautua?

Asunnon ostajalle tulee yleensä maksettavaksi varainsiirtovero, joka asunto-osakkeissa on 1,5 prosenttia ja kiinteistöissä 3 prosenttia velattomasta hinnasta. Varainsiirtovero on itse asunnon kauppahinnan jälkeen usein suurin kulu, joka asunnon ostajalle kuuluu asuntokaupoissa.

Ostajan tulee lisäksi hakea kiinteistökaupoissa lainhuutoa, mikä tarkoittaa kiinteistön omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitoksen rekisteriin. Asunto-osakkeen kaupassa omistus tulee rekisteröidä huoneistotietojärjestelmään. Jos kiinteistö tulee lainan vakuudeksi, voi olla tarvetta hakea myös kiinnityksiä Maanmittauslaitokselta. Tällä hetkellä kiinteistön lainhuuto maksaa 161 euroa, asunto-osakehuoneiston omistusoikeuden rekisteröinti 69 euroa ja kiinnityksen vahvistaminen 44 euroa. Kaikkien edellä mainittujen ajankohtaiset hinnat kannattaa tarkistaa Maanmittauslaitokselta.

Itse kaupanteosta pankki perii yleensä käsittelymaksun, jonka ajantasainen hinta kannattaa tarkistaa pankin palveluhinnastosta. Lisäksi kannattaa huomioida asuntolainan toimitusmaksu ja muuttoon liittyvät kustannukset. On myös hyvä varautua siihen, että uuteen kotiin voi joutua hankkimaan esimerkiksi huonekaluja tai kodinkoneita.

Mitä pitää huomioida, kun ostaa kiinteistöä sukulaiselta?

Sukulaisten kesken tehtyihin asuntokauppoihin liittyvät pitkälti samat asiat kuin ostettaessa asuntoa tuntemattomalta. Asuntoon ja sen dokumentteihin kannattaa siis tutustua huolellisesti, jotta tietää varmasti, mitä on ostamassa.

Mikäli kiinteistöstä tai asunto-osakkeesta aiotaan tehdä kaupat selvästi alle senhetkisen käyvän arvon, on huomioitava veroseuraamukset. Jos maksettava hinta on enintään 75 prosenttia käyvästä arvosta, katsotaan, että ostaja on saanut verotettavan lahjan. Jotta veroseuraamuksia ei syntyisi, on maksettavan hinnan oltava yli 75 prosenttia käyvästä arvosta, ja tällaisessa tilanteessa .

Juttua varten on haastateltu OP Tampereen asiakkuuspäällikkö Juulia Koroa, OP Koti Lounaismaan myyntijohtaja Jarkko Nikanderia sekä OP Koti Uusimaan kiinteistönvälittäjä Tytti Nikkasta.

Kokeile asuntolainalaskuria

Paljonko uusi asunto maksaisi sinulle lainan kk-erissä? Kokeile asuntolainalaskurilla, millaiseen kotiin olisi varaa.

Lue myös

• 5 parasta vinkkiä asunnon ostamiseen - näin saat kodin, jonka oikeasti haluat‍
• Erilaiset myyntihinnat ja vastikkeet: Mistä tietää, kuinka paljon asuminen todella maksaa?‍
• Myytävässä talossa on kiinnityksiä ja rasitteita - mitä se tarkoittaa?‍

• Koti
• Nuori
• Ensiasunto
• Asuntokauppa
• Asuntolaina