Vuoi affittare casa? Le regole da seguire

La caratteristica principaledella cedolare secca è che sostituisce con un'imposta sola Irpef, addizionale comunale e regionale, imposta di registro e imposta di bollo.

L'imposta si calcola sull'ammontare totale dei canoni di locazione, senza alcuna riduzione forfetaria come nel caso della tassazione ordinaria. La cedolare secca ha due aliquote diverse, applicabili a seconda del tipo di contratto stipulato:

• contratto di locazione a canone libero con un'aliquota pari al 21% del canone annuo;
• contratto di locazione a canone concordato e per le abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe, nei Comuni con carenze didisponibilità abitative (i capoluoghi di provincia e i comuni confinanti con Venezia), nei Comuni in cui è stato deliberato lo stato di emergenza per eventi calamitosi che pagano un'aliquota del 10% del canone annuo.

Il reddito derivante dalla locazione sottoposto alla cedolare secca non rientra nel reddito complessivo per il calcolo dell'Irpef e delle addizionali, ma viene comunque considerato per il calcolo del reddito che serve per:

• determinare la condizione dei familiari fiscalmente a carico;
• calcolare le deduzioni, le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni collegate al tipo direddito posseduto e quelle per canoni di locazione;
• calcolare l'Isee.

Il contratto

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sulle unità immobiliari affittate. La locazione deve esser fatta tra privati al di fuori dell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L'opzione della cedolare può esser scelta solo per gli immobili locati a fini abitativi, che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) già accatastate o per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie.

La cedolare può essere applicata anche alle pertinenze (box, cantine...) locate insieme all'abitazione, oppure con contratto separato e successivo, ma i soggetti devono esser gli stessi e nel contratto di locazione della pertinenza si deve far riferimento a quello stipulato per l'immobile abitativo. In pratica, in caso di locazione del solo box non si può applicare il regime agevolato della cedolare secca.

La scelta di aderire al regime agevolato della cedolare secca, può essere esercitata:

• alla prima registrazione del contratto;
• nelle annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità , tuttavia le imposte di registro e di bollo già versate non possono essere restituite;
• in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, entro 30 giorni dalla proroga.

Sei il contratto ha durata inferiore ai 30 giorni complessivi nell'anno, non c'è obbligo di registrazione, in questo caso il locatore può applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno nel quale il reddito è prodotto. Ricordati che il limite di durata dei 30 giorni deve essere calcolato sommando tutti i rapporti di locazione, di durata anche inferiore a trenta giorni, intercorsi nell'anno con lo stesso locatario.

Non tutti i locatori devono necessariamente aderire al regime della cedolare, ognuno lo fa per la propria quota parte, ma in questo caso si devono pagare l'imposta di bollo e di registro sulla parte di canone percepita da chi non applica il regime agevolato. Scegliendo la cedolare il locatore rinuncia, per tutto il periodo di durata dell'opzione, alla possibilità di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo (incluso l'adeguamento Istat). Questa rinuncia deve essere comunicata all'affittuario (o a ciascuno degli affittuari) con lettera raccomandata (non è in nessun caso valida la raccomandata consegnata a mano), per i soli contratti che durano più di 30 giorni.

Come pagare la cedolare

La cedolare deve essere versata in acconto e a saldo, con le stesse scadenze previste per il pagamento dell'Irpef. L'acconto è pari al 100% dell'imposta versata l'anno precedente. Il primo anno in cui si opta per la cedolare secca l'acconto non è dovuto perché manca la base imponibile su cui calcolarla. L'acconto è da versare solo se l'imposta dovuta per l'anno precedente supera i 51,65 euro. In questo caso, il versamento va fatto:

• in un'unica soluzione entro il 30 novembre, se è inferiore a 257,52 euro;

• se è superiore a 257,52 euro, in due rate. La prima rata, pari al 40% del dovuto, deve esser versata entro il 30 giugno (o il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%), il restante 60% deve esser versato entro il 30 novembre.

Il saldo della cedolare,calcolato come differenza tra l'acconto versato e quanto realmente dovuto, va versato entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferisce (o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%). Se presenti il modello 730 saldi e acconti ti vengono trattenuti direttamente sulla busta paga o sulla pensione, come avviene per le imposte sui redditi da lavoro. Altrimenti puoi utilizzare il modello F24 Elide (elementi identificativi) utilizzando i seguenti codici tributo: 1840- Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata, 1841 - Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione, 1842 - Cedolare secca locazioni - Saldo.

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