30.09.2024 | Pendler: Hier lohnt sich der Wohnungskauf im Frankfurter Umland

Pend­ler*in­nen, die täg­lich mit Bus und Bahn fah­ren, ha­ben den Kauf­preis­vor­teil ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in 13 Um­land­städ­ten auch nach 25 Jah­ren noch nicht auf­ge­braucht. Ne­ben Lan­gen (Hes­sen) ist vor al­lem die kreis­freie Stadt Of­fen­bach am Main ei­nen Blick wert: Mit dem ÖPNV dau­ert die Fahrt vom Bahn­hof der Um­land­stadt bis zum Haupt­bahn­hof in Frank­furt nur elf Mi­nu­ten, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dort pro Qua­drat­me­ter durch­schnitt­lich 2.235 Eu­ro we­ni­ger als in der Me­tro­po­le. Bis die­ser Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ist, ver­ge­hen 58,9 Jah­re. Auch in Drei­eich und Neu-Isen­burg im Land­kreis Of­fen­bach, Bad Vil­bel (Wet­ter­au­kreis), Ha­nau und Main­tal (Main-Kin­zig-Kreis) so­wie Mör­fel­den-Wall­dorf (Land­kreis Groß-Gerau) bleibt der Im­mo­bi­li­en­kauf nach 30 Jah­ren täg­li­chen Pen­delns laut Mo­dell­rech­nung noch güns­ti­ger als im Frank­fur­ter Stadt­ge­biet - zu­min­dest bei Nut­zung von Bus und Bahn.

"Lan­gen ist vom Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof trotz 21 Ki­lo­me­ter Ent­fer­nung mit dem ÖPNV in nur neun Mi­nu­ten zu er­rei­chen, auch nach Of­fen­bach dau­ert es nur elf, nach Drei­eich 13 Mi­nu­ten - so gut an­ge­bun­de­ne Um­land­städ­te sind für Kauf­in­ter­es­sier­te ei­nen Blick wer­t", sagt Ma­nu­el Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Postbank. "Wer ei­nen Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land plant, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen auch die Fahrt­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen - der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le."

Neu-Isen­burg und Esch­born kön­nen für Kfz-Fah­rer*in­nen at­trak­tiv sein

Täg­lich pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen blei­ben im Frank­fur­ter Um­land beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung nur in drei der 35 un­ter­such­ten Re­gio­nen über der 25-Jah­re-Mar­ke, in al­len Städ­ten sind öf­fent­li­che Ver­kehrs­mit­tel die bes­se­re Wahl. Im 8,5 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Of­fen­bach sind Au­to­fans im­mer­hin 32,8 Jah­re ge­gen­über Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen im Frank­fur­ter Stadt­ge­biet im Vor­teil. ÖPNV-Nut­zer*in­nen pro­fi­tie­ren al­ler­dings fast dop­pelt so lan­ge - denn sie be­nö­ti­gen vom Bahn­hof in Of­fen­bach bis zum Haupt­bahn­hof Frank­furt nur elf Mi­nu­ten, wäh­rend Au­to­fah­rer*in­nen 16 Mi­nu­ten ein­pla­nen müs­sen. In Neu-Isen­burg sind Pend­ler*in­nen auf der Stra­ße 31,5 Jah­re lang den Ei­gen­tums­woh­nungs­be­sit­zern in der In­nen­stadt fi­nan­zi­ell über­le­gen, den ÖPNV-Nut­zer*in­nen mit Vor­tei­len von 39,4 Jah­ren je­doch nicht. Bei­de Ver­kehrs­mit­tel be­nö­ti­gen für die neun Ki­lo­me­ter lan­ge Stre­cke zwar et­wa gleich lang (16 bzw. 17 Mi­nu­ten), die Kos­ten pro ge­fah­re­nem Ki­lo­me­ter sind beim Au­to je­doch 3,5 Mal hö­her. In Main­tal (Main-Kin­zig-Kreis) blei­ben Au­to­fah­rer*in­nen ge­ra­de noch so über der 25-Jah­res-Mar­ke, wäh­rend ÖPVN-Fans 38,6 Jah­re be­nö­ti­gen, um den Vor­teil auf­zu­brau­chen.

Ver­hält­nis­mä­ßig at­trak­tiv für Pend­ler*in­nen auf der Stra­ße sind Um­land­städ­te, bei de­nen so­mit der Weg mit dem Kfz schnel­ler zu­rück­ge­legt wird als mit Bus und Bahn. Ne­ben Neu-Isen­burg, wo das Au­to rein rech­ne­risch ei­ne Mi­nu­te schnel­ler in Frank­furt ist als die Bahn, geht es im neun Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Esch­born (Main-Tau­nus-Kreis) per Kfz in zwölf Mi­nu­ten in die Frank­fur­ter In­nen­stadt, die Stre­cke mit dem ÖPNV dau­ert je­doch 15 Mi­nu­ten - ge­rech­net von Bahn­hof zu Bahn­hof. Zwar liegt Esch­born mit 22,5 Jah­ren für Au­to­fah­rer*in­nen un­ter der 25-Jah­res-Mar­ke, aber auch für die Nut­zer*in­nen von öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ren­tiert sich der Um­zug nicht ein­mal vier Jah­re län­ger (26,2 Jah­re). "Für Pend­ler*in­nen, die oh­ne­hin ih­re Kin­der mit dem Fahr­zeug zur Schu­le oder in den Kin­der­gar­ten brin­gen müs­sen und in Frank­furt ei­nen Park­platz ha­ben, könn­te sich der Um­zug auch in die­se Or­te loh­nen. Vor­aus­ge­setzt, der Um­zug er­folgt et­was spä­ter als im Durch­schnitt, ein frü­he­rer Ren­ten­ein­tritt oder ein Wech­sel des Ar­beit­ge­bers ist ge­plant - und so­mit pen­deln die Käu­fer*in­nen we­ni­ger als 25 Jah­re", er­klärt Beer­mann. "Die­se Rech­nung soll­te je­doch nicht dar­über hin­weg­täu­schen, dass ÖPNV-Nut­zer*in­nen auch in die­sen Or­ten län­ger vom Um­zug pro­fi­tie­ren und dass schon aus kli­ma- und ver­kehrs­po­li­ti­scher Not­wen­dig­keit künf­tig vor­aus­sicht­lich ei­ne grö­ße­re Preis­dif­fe­renz zu­guns­ten öf­fent­li­cher Ver­kehrs­mit­tel herr­schen wird."Für Käu­fer*in­nen von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land rü­cken bei täg­li­chem Pen­deln mit dem Au­to ins­ge­samt 19 Städ­te über die 25-Jah­res-Gren­ze. Doch auch hier gilt: ÖPNV-Nut­zer*in­nen ha­ben mehr Zeit, den Vor­teil auf­zu­zeh­ren. Ne­ben den ge­nann­ten drei Städ­ten sind dann für Au­to­fans auch Drei­eich, Esch­born, Bad Vil­bel, Mühl­heim am Main, Diet­zen­bach, Oberts­hau­sen, Mör­fel­den-Wall­dorf und Lan­gen (Hes­sen) mehr als 30 Jah­re lang fi­nan­zi­ell güns­ti­ger als der Kauf in der Frank­fur­ter In­nen­stadt.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in vie­len Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in fast al­len Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Ein­zig in Kelk­heim (Tau­nus) im Main-Tau­nus-Kreis und Bü­din­gen (Wet­ter­au­kreis) pro­fi­tie­ren Käu­fer*in­nen von gro­ßen Woh­nun­gen nicht über ei­nen so lan­gen Zeit­raum. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Lan­gen (Hes­sen), wo rein rech­ne­risch rund 114 Jah­re nö­tig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim täg­li­chen ÖPNV-Pen­deln auf­zu­brau­chen. Mit dem Au­to dau­ert es nur 30,3 Jah­re. In Of­fen­bach am Main lohnt sich der täg­li­che Weg in die Me­tro­po­le 101 Jah­re lang. Auch in Drei­eich, Neu-Isen­burg, Bad-Vil­bel, Main­tal, Ha­nau, Mör­fel­den-Wall­dorf und Mühl­heim am Main be­ste­hen mehr als 50 Jah­re lang Vor­tei­le. Vor­aus­ge­setzt, der Ar­beits­weg wird mit Bus und Bahn zu­rück­ge­legt. "In ei­ni­gen Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass ein Kauf auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re im Speck­gür­tel vor­teil­haft ist, auch wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie das rest­li­che Ar­beits­le­ben noch täg­lich in die Groß­stadt pen­del­t", sagt Beer­mann.

In wei­te­ren 24 Städ­ten und Ge­mein­den sind Käu­fer*in­nen von 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nun­gen bei täg­li­chem Pen­deln im ÖPNV we­ni­ger als 50, aber mehr als 25 Jah­re lang im Vor­teil ge­gen­über Ei­gen­tü­mer*in­nen in Frank­furt am Main. Al­ler­dings sind bei­spiels­wei­se Nid­derau (Main-Kin­zig-Kreis) und Rö­der­mark (Of­fen­bach) we­ni­ger gut an Frank­furt an­ge­bun­den, die ein­fa­che Fahrt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln dau­ert mehr als 40 Mi­nu­ten. Je nach Ent­fer­nung von Tür zur Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls auch mit Kos­ten ver­bun­den ist (z.B. hö­he­re Kos­ten für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung). Da­her rät Beer­mann: "Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten."