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12/10/2024 | Press release | Distributed by Public on 12/10/2024 12:46

Consolidación del suelo: el principal reto para la renovación urbana en Colombia


Bienvenidos a la segunda entrega de nuestra serie "20 años de renovación urbana en Colombia: una mirada basada en datos". En esta ocasión, exploraremos el ciclo de vida de los planes parciales de renovación urbana (PPRU) y profundizaremos en los desafíos que enfrentan durante su desarrollo, especialmente en la fase crucial de consolidación del suelo.

El ciclo de vida de un plan parcial

Para entender por qué la consolidación del suelo es tan trascendental, primero debemos conocer las seis etapas identificadas en el ciclo de vida de los PPRU:

1. Adopción del instrumento: se aprueba a través de un decreto que define el área del proyecto, los predios, usos y etapas en que se desarrollará el plan, su potencial constructivo, las cargas urbanísticas y los mecanismos para obtener el suelo y financiar el proyecto. Este paso viabiliza el desarrollo urbanístico.

2. Consolidación de propiedad del suelo: si hay distintos propietarios, se requiere unificar la propiedad a través de compra, aporte voluntario o expropiación por la administración local.

3. Cerramiento y demolición: en esta etapa se preparan los terrenos para construcción, y se socializa que el plan tiene financiamiento y permisos.

4. 25% de ejecución: se ha construido una cuarta parte del proyecto.

5. 50% de ejecución: se alcanza la mitad de la construcción.

6. Finalización de la construcción: se materializa el proyecto según lo previsto.

La mayoría de PPRU se estancan en la etapa de consolidación del suelo. Pero, ¿por qué representa un obstáculo tan significativo?

La consolidación: el gran desafío

Después de adoptar un plan parcial, es esencial asegurar la propiedad de cada predio para iniciar la construcción. Tanto entidades públicas como privadas pueden gestionar esta consolidación, así:

  • Iniciativa privada: el desarrollador negocia con los propietarios la venta o aporte voluntario de los predios.
  • Iniciativa pública: la administración local adquiere los predios. Si hay propietarios renuentes, la alcaldía puede expropiarlos como única entidad facultada, siempre que más del 50% de las tierras se vinculen voluntariamente.

¿Recuerdas las Unidades de Actuación Urbanística (UAU) de la entrega anterior? Este proceso se lleva a cabo para cada una de ellas. Sin embargo, varios factores suelen obstaculizar esta consolidación:

  • Fragmentación: las zonas de renovación urbana suelen tener construcciones antiguas con múltiples propietarios, sucesiones sin resolver y propiedades horizontales, complejizando las negociaciones.
  • Titularidad: sectores deteriorados suelen tener información jurídica incompleta, ocupaciones ilegales o propiedades en disputa, lo que dificulta identificar a los dueños legítimos.
  • Moradores y actividades preexistentes: la presencia de inquilinos o comerciantes añade complejidad, pues implica negociar con más actores, terminar contratos de arrendamiento y asumir indemnizaciones.
  • Resistencia social: la comunidad puede desconfiar de estas iniciativas por temor a la gentrificación o negociaciones injustas, generando debates públicos que pueden retrasar el proceso.

Estos factores explican por qué la consolidación es el principal cuello de botella en la renovación urbana. De hecho, solo el 18,5% de las UAU analizadas en este estudio han logrado consolidar el suelo.

Iniciativa privada vs. pública: ¿cuál avanza más?

Los datos revelan que las Unidades de Actuación Urbanística de iniciativas privadas se han consolidado en un 66%, y que el 29,7% de ellas ha alcanzado una ejecución total. En contraste, las iniciativas públicas sólo han consolidado el 9% y apenas el 1,2% ha completado su ejecución. Sin embargo, es importante resaltar que los PPRU privados tienen una edad promedio de 14 años, mientras que los públicos tienen 9 años, lo que puede influir en el grado de avance.

Por su parte, los PPRU privados parecen tener una mejor alineación con las dinámicas del mercado, de acuerdo con su calificación de la variable de potencial inmobiliario (7,5 en privados frente a 6,5 en iniciativas públicas).

Varias razones pueden explicar esta diferencia:

  • En algunos casos, los desarrolladores privados poseen la tierra desde el inicio, eliminando el obstáculo de la consolidación.
  • Los actores privados buscan recuperar su inversión rápidamente y agilizan la consolidación y la construcción para evitar sobrecostos.
  • El sector público no siempre cuantifica el costo de oportunidad de las demoras, lo que puede dilatar el proceso.

La alineación con el mercado es clave. Los PPRU privados tienen calificaciones más altas en criterios como escala y ajuste de usos, ubicación y calidad del entorno. Aunque los planes públicos no presentan falencias estructurales, su menor calificación en calidad del entorno refleja el desafío de regenerar áreas más deterioradas, tarea que suele recaer en las administraciones locales.

¿Qué podemos aprender?

Los casos de éxito tardan, en promedio, casi 7 años en completar su ejecución y dedican alrededor de 32 meses solo a la consolidación. Por esta razón, es esencial mejorar las herramientas de gestión del suelo para reducir estos tiempos, que no solo optimizarían los recursos disponibles, sino que evitarían que entornos deteriorados se sigan degradando.

Este estudio sugiere una aproximación cuantitativa al problema, y propone algunas acciones para un mejor uso del mecanismo en procesos de renovación urbana:

  • Medir los beneficios esperados del plan parcial.
  • Traducir estos beneficios en costos de oportunidad o recursos desaprovechados.
  • Incorporar costos de gestión social e indemnizaciones.
  • Ofrecer a moradores la posibilidad de adquirir espacios similares a sus viviendas o comercios actuales sin mayores costos.
  • Congelar la clasificación socioeconómica durante un plazo específico.

Estas acciones ayudarían a alinear incentivos, priorizar proyectos y resaltar la urgencia de la consolidación como paso clave en la renovación urbana. Algunas administraciones locales ya implementan medidas como estas, pero persisten los desafíos financieros.

En resumen, la consolidación de la propiedad del suelo es el principal desafío de los PPRU en Colombia. Superar este obstáculo requiere estrategias eficientes de gestión y una comprensión profunda de las dinámicas sociales y económicas involucradas.

En nuestra próxima entrega exploraremos el uso de los PPRU en macroproyectos en la ciudad de Medellín, y cómo el uso de este tipo de instrumentos ha incidido en su desarrollo. ¡Acompáñanos en este viaje para descubrir cómo podemos mejorar nuestras ciudades para hacerlas más sostenibles y equitativas!