Introducción a la serie '20 años de renovación urbana en Colombia: una mirada basada en datos'

¿Alguna vez te has preguntado cómo han cambiado nuestras ciudades en las últimas décadas? La renovación urbana en Colombia ha sido un motor de transformación, y en esta serie de blogs exploraremos su impacto a través de datos reveladores.

¿Para qué sirve la renovación urbana?

En 1940, cuatro de cada diez colombianos vivían en áreas urbanas. Hoy, esa cifra se ha invertido en Colombia, igual que en otros países de Latinoamérica: ocho de cada diez personas residen en ciudades, que, como epicentros de oportunidades y desarrollo humano, enfrentan desafíos crecientes para satisfacer la demanda de vivienda, transporte y servicios de calidad.

Imagina un antiguo terreno industrial en medio de una ciudad en expansión. Lo que antes eran fábricas ahora pueden ser hogares, oficinas o espacios públicos, aprovechando su ubicación estratégica para generar acceso a servicios esenciales como educación, salud y entretenimiento.

Sin embargo, nuestras ciudades se caracterizan por concentrar sus actividades principales en zonas densamente pobladas con infraestructuras desiguales y altos precios del suelo, que dificultan, entre otros, el acceso a vivienda asequible. Es aquí donde la renovación urbana, planificada y enfocada en el beneficio colectivo, se convierte en una oportunidad para revitalizar espacios y ofrecer soluciones habitacionales y productivas.

¿Qué es un plan parcial?

Para ordenar el crecimiento urbano, Colombia implementó entre sus herramientas de planificación los planes parciales. Estos macroproyectos, aprobados por las alcaldías, tienen dos tipologías: los de desarrollo, para zonas extensas sin urbanizar, y los de renovación, enfocados en áreas edificadas que requieren transformación.

Los planes parciales pueden ser iniciativas públicas, privadas o mixtas, y deben alinearse con los planes de ordenamiento territorial, que orientan el desarrollo municipal a largo plazo.

Estas son algunas características específicas de los planes parciales:

• Su área de intervención abarca múltiples inmuebles y propietarios.
• El potencial edificable establece un área máxima para construcción.
• Definen un uso permitido principal (residencial, comercial, oficinas) y usos complementarios.
• Incluyen infraestructura urbana como vías, parques, servicios públicos y equipamientos sociales.
• Distribuyen equitativamente las cargas y beneficios entre propietarios, inversionistas y la ciudad.
• Subdividen el proyecto en fases llamadas Unidades de Actuación Urbanística para facilitar la gestión predial y financiera.

Una breve historia de los planes parciales

La Ley 388 de 1997 creó los instrumentos modernos de planeación urbana en Colombia. Antes, proyectos de renovación como El Cartucho o Nueva Santa Fe en Bogotá se enfocaban en solucionar el problema puntual de entornos urbanos con un alto deterioro urbano y social.

Desde la década del 2000, la escasez de tierra urbanizable impulsó los planes parciales bajo la premisa de distribuir cargas y beneficios. Estos planes rompieron el paradigma del crecimiento predio a predio, permitiendo proyectos de mayor escala que mejoraron la infraestructura vial y el espacio público.

Inicialmente, se desarrollaron en zonas con pocos titulares, facilitando la gestión del suelo. Sin embargo, la creciente necesidad de vivienda y comercio implicó desafíos como el fraccionamiento de la propiedad y resistencia de algunos propietarios. Proyectos emblemáticos y de alto impacto debieron reformularse para ofrecer mejores alternativas y apoyo gubernamental.

Hoy, los planes parciales priorizan la gestión social y nueva infraestructura pública, adaptándose a las dinámicas del mercado y de gestión del suelo. Aun así, continúan siendo procesos complejos en términos financieros y prediales.

Un nuevo enfoque

El BID, en colaboración con la consultora JLL, ha reunido y analizado datos para entender el impacto de los planes parciales en las principales ciudades de Colombia. Este estudio busca identificar patrones y desafíos comunes, y ofrecer recomendaciones para optimizar estas herramientas.

A diferencia de estudios cualitativos que se centran en retos legales o institucionales, este análisis parte de los datos para identificar tendencias y formular conclusiones basadas en las características de los planes parciales, incorporando la perspectiva del mercado inmobiliario, que ofrece una visión más completa del panorama urbano.

El resultado es un tablero de indicadores que se encuentra disponible aquí.

¿Qué datos utiliza el estudio?

Se recopiló información de planes parciales de renovación urbana formulados y aprobados desde 2002 hasta agosto de 2023 en Bogotá, Medellín, Cali y Pereira. Esta información incluye datos descriptivos, año de aprobación, área intervenida y potencial constructivo, tipo de iniciativa (pública, privada o mixta) y usos principales y secundarios. Se identificaron 83 planes parciales aprobados con 883 unidades de actuación urbanística.

Gráfico 1. Ciudades analizadas

Gráfico 2. Año de aprobación del plan parcial

En cuanto al avance en ejecución, se hizo un seguimiento anual del progreso de cada unidad desde la consolidación del suelo hasta la finalización de la construcción. Se definieron cinco estados de avance para conocer la etapa en la que se encuentra cada uno de ellos: consolidación del suelo, cerramiento y demolición, 25% de ejecución, 50% de ejecución y construcción completada.

Gráfico 3: Ilustración del avance de la ejecución de las unidades de actuación urbanística

En cuanto a la perspectiva inmobiliaria, se hizo una evaluación cualitativa de seis dimensiones con puntajes entre 1 (menor) y 10 (mayor):

• Ajuste al mercado: alineación del uso propuesto con la demanda y el patrón de desarrollo de la zona.
• Escala del proyecto: tamaño adecuado según la dinámica inmobiliaria local.
• Condiciones urbanas: conectividad vial, acceso a transporte público y cercanía a centros de actividad.
• Calidad del entorno: perfil socioeconómico, dinámica inmobiliaria circundante y presencia de zonas en deterioro.

Gráfico 4: Ilustración del ajuste inmobiliario según el uso del plan parcial

¿Qué tipo de preguntas puede responder este estudio?

En las próximas entradas de esta serie analizaremos patrones identificados en los datos y compartiremos testimonios de expertos en renovación urbana. Abordaremos temas como la efectividad de planes parciales de iniciativa privada en la regeneración de entornos deteriorados, las etapas críticas para el éxito de un plan parcial, el tiempo promedio de un plan desde la consolidación del suelo hasta su construcción, diferencias entre planes que logran consolidarse y los que no, e influencia de la calidad del entorno en el éxito de un plan parcial.

En las siguientes publicaciones profundizaremos en cada uno de estos temas, revelando insights que podrían cambiar la forma en que vemos y planificamos nuestras ciudades.

¡Te invitamos a acompañarnos en este recorrido por la renovación urbana en Colombia! Descubre cómo los datos y su análisis pueden guiar el futuro de nuestras ciudades, haciendo de ellas espacios más habitables, equitativos y sostenibles.

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